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En qué edificios es obligatorio el seguro decenal

La Ley de Ordenación de la Edificación no obliga al promotor de la obra a contratar un seguro decenal de daños a la edificación en aquellos casos en que los edificios no tengan por destino principal el de vivienda. A pesar de que no sea obligatorio, ello no significa que el promotor de una construcción no pueda contratar voluntariamente dicho seguro: el seguro decenal de daños a la edificación le permitirá cubrir a un coste muy bajo, en comparación con el coste global del proyecto, la posibilidad de sufrir daños estructurales durante los trabajos que obliguen a cuantiosos desembolsos adicionales o a largos procesos judiciales para dirimir responsabilidades.

Repasemos los tipos de obras que pueden dar lugar a dudas sobre si es obligatorio o no contratar un seguro decenal de daños (porque no siempre es fácil determinarlo).

Destino de la construcción y obligatoriedad del seguro decenal

  • Ampliación de un local anexo a una vivienda: No es necesario el seguro decenal de daños a la edificación siempre que la ampliación sea estructuralmente independiente y sólo afecta al local-garaje de un edificio destinado principalmente a viviendas. Si la ampliación afecta a la estructura del edificio destinado a viviendas, sí es obligatoria la suscripción del seguro.
  • Residencia: La construcción de residencias (geriátricas, estudiantiles, militares, eclesiásticas, etc) no está obligada a la suscripción obligatoria de un seguro decenal de daños porque el “destino de vivienda”(edificación apta para constituir de manera permanente y autónoma el centro de convivencia de una persona) es diferente del “género residencial” en el que la permanencia no es una característica propia.
  • Hotel: Se exceptúan de la obligatoriedad de un seguro decenal de daños porque las habitaciones no pueden satisfacer de manera autónoma la necesidad de una vivienda, además de ser un destino temporal y no permanente.
  • Apartahotel: Aunque los apartamentos sí puedan satisfacer de manera autónoma la necesidad de vivienda, las estancias son temporales y no permanentes, y tampoco es obligatoria la suscripción de un seguro decenal de daños a la edificación.
  • Edificio en régimen de multipropiedad: Al igual que pasaba con los apartahoteles, los edificios en multipropiedad sí son aptos para vivienda en los términos que expone la Ley, pero el destino, por definición, es temporal/turístico y eso exime la obligación de contratación del seguro decenal de daños a la edificación.
  • Condohotel: Los condohoteles sí serían objeto de obligatoriedad de suscripción de seguro porque su régimen de habitabilidad es permanente, aunque su fórmula de explotación sea similar a la de un hotel: habitaciones que se utilizan como vivienda + servicios adicionales compartidos entre todos los propietarios y que se gestionan igual que un hotel.
  • Edificio de viviendas en régimen de alquiler: El seguro decenal es obligatorio ya que el destino de la edificación es la vivienda. Lo mismo ocurriría si la fórmula de explotación fuera propiedad o cesión en usufructo.
  • Edificio de viviendas asistidas: También es exigible el seguro decenal de daños a la edificación en la construcción de un edificio dividido horizontalmente en viviendas asistidas ya que los servicios asistenciales son un plus añadido a su destino como vivienda permanente.

Conviene tener presente que si quisiéramos realizar un cambio de uso antes de los 10 años desde la finalización de obra, y que el destino principal del edificio fuera la vivienda, sería obligatorio disponer de un seguro decenal. En estos casos, la complejidad y coste de la contratación del seguro decenal de daños necesario para el registro del “nuevo” edificio de viviendas crece de manera exponencial. Además, ¿quién sabe lo qué pasará mañana?

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